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Question-réponse

Qu'est-ce qu'un logement soumis à la loi de 1948 ?

Vérifié le 08/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour être soumis à la loi de 1948, un logement doit être construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de ces communes. Le locataire doit être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. En conséquence, un logement vacant et reloué depuis cette date n'est plus soumis à la loi de 1948. Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.

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Quelles sont les règles du bail ?

Forme et contenu

Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale.

Le contenu du bail n'est pas réglementé.

Les règles d'un bail pour un logement vide du secteur privé peuvent s'appliquer.

Durée

Il n'existe pas de durée minimale pour le bail. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du bail. Le bail à durée indéterminée est autorisé.

Qu'est-ce que la catégorie du logement ?

Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.

La catégorie du logement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.

Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accès...).

 À noter

les logements de catégorie I, considérés comme étant de qualité exceptionnelle, ne sont plus soumis au régime de la loi de 1948.

Le loyer peut-il être augmenté durant le bail ?

Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an (on parle de révision annuelle) ou après avoir réalisé des travaux modificatifs.

• Révision annuelle
• Travaux modificatifs

Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l'agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).

•   Agglomération parisienne

  Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.

  Le taux d'augmentation applicable est de :

  • 2,48 % à partir du 1er juillet 2022
  • 0,09 % du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

    À savoir

  il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

  Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

  Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

  Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

  Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)

  	Prix de base au m² de surface corrigée
  Catégorie du logement	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
  II A	12,89 €	7,65 €
  II B	8,86 €	4,80 €
  II C	6,79 €	3,63 €
  III A	4,11 €	2,20 €
  III B	2,43 €	1,27 €
  IV	0,26 €	0,12 €

   Exemple

  Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :

  (6,79 € x 10) + (3,63 € x 33) = 187,69 €

  L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 187,69 €.

•   Autre commune

  Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.

  Le taux d'augmentation applicable est de :

  • 2,48 % à partir du 1er juillet 2022
  • 0,09 % du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

    À savoir

  il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

  Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

  Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

  Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

  Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)

  Catégorie du logement	Prix de base au m² de surface corrigée
  	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
  II A	10,52 €	6,28 €
  II B	7,26 €	3,95 €
  II C	5,54 €	2,98 €
  III A	3,36 €	1,87 €
  III B	2,00 €	1,04 €
  IV	0,26 €	0,12 €

   Exemple

  Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :

  (5,54 € x 10) + (2,98 € x 33) = 153,74 €

  L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 153,74 €.

Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l'agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise).

•   Agglomération parisienne

  Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.

  Le taux d'augmentation applicable est de :

  • 2,48 % à partir du 1er juillet 2022
  • 0,09 % du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

    À savoir

  il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

  Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

  Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

  Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

  Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)

  	Prix de base au m² de surface corrigée
  Catégorie du logement	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
  II A	12,89 €	7,65 €
  II B	8,86 €	4,80 €
  II C	6,79 €	3,63 €
  III A	4,11 €	2,20 €
  III B	2,43 €	1,27 €
  IV	0,26 €	0,12 €

   Exemple

  Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m2 :

  (6,79 € x 10) + (3,63 € x 33) = 187,69 €

  L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 187,69 €.

•   Autre commune

  Le loyer peut être augmenté au 1er juillet de chaque année.

  Le taux d'augmentation applicable est de :

  • 2,48 % à partir du 1er juillet 2022
  • 0,09 % du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

    À savoir

  il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

  Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

  Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le prix de base au m2.

  Le prix de base au m2 à utiliser dépend de la catégorie du logement :

  Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)

  Catégorie du logement	Prix de base au m² de surface corrigée
  	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
  II A	10,52 €	6,28 €
  II B	7,26 €	3,95 €
  II C	5,54 €	2,98 €
  III A	3,36 €	1,87 €
  III B	2,00 €	1,04 €
  IV	0,26 €	0,12 €

   Exemple

  Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m2 :

  (5,54 € x 10) + (2,98 € x 33) = 153,74 €

  L'augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 153,74 €.

Comment mettre fin au bail ?

•   En tant que propriétaire

  À l'échéance du bail

  Le propriétaire qui veut reprendre le logement peut le faire à l'échéance du bail, à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au locataire.

    À savoir

  si à l'échéance du bail le propriétaire n'a pas donné son préavis, le locataire a un droit au maintien dans les lieux. Le locataire peut rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.

  À tout moment

  Le propriétaire peut faire sortir le logement des règles de la loi de 1948 lorsque le logement est de catégorie II B ou II C et que le locataire a des revenus supérieurs à un montant minium.

•   En tant que locataire

  Le locataire qui veut quitter définitivement le logement peut le faire à tout moment, à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au propriétaire.

Que devient le bail au décès du locataire ?

• Le logement est habité
• Le logement devient vacant

Le bail est résilié automatiquement.

Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

• Époux ou partenaire de Pacs du locataire
• À la condition qu'ils vivent effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ses ascendants, les personnes handicapées à sa charge

Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le bail est résilié automatiquement.

Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.

Que devient le bail en cas d'abandon du logement par le locataire ?

• Le logement est habité
• Le logement devient vacant

Le bail est résilié automatiquement.

Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

• Époux ou partenaire de Pacs du locataire
• À la condition qu'ils vivent effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, enfants mineurs jusqu'à leur majorité, ses ascendants, les personnes handicapées à sa charge

Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le bail est résilié automatiquement.

Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.

Textes de référence

• Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs

• Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 (annexe)

  Liste des communes concernées en Île-de-France

• Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel

Questions ? Réponses !

• Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Et aussi

• Préavis et formalités du congé donné par le locataire

  Logement

• Saisir le juge des contentieux de la protection (crédit à la consommation, bail)

  Justice

Pour en savoir plus

• Catégories des logements soumis à la loi de 1948

  Legifrance

• Communes concernées en Île-de-France

  Legifrance

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Démarches en mairie

• EXTRAIT D’ACTE DE NAISSANCE
Lieu : à la mairie du lieu de naissance.Pièces à fournir : indiquer nom, prénom, date de naissance + nom, prénom des parents. Présenter une pièce d’identité ou le livret de famille.Coût : gratuit.

• EXTRAIT D’ACTE DE DECES
Lieu : à la mairie du lieu de décès ou du dernier domicile du défunt.Pièces à fournir : indiquer nom, prénom, date du décès.Coût : gratuit.

• EXTRAIT D’ACTE DE MARIAGE
Lieu : à la mairie du lieu de mariage. Pièces à fournir : indiquer nom, prénom et date de mariage + nom, prénom des parents. Présenter une pièce d’identité ou le livret de famille. Coût : gratuit.

• DECLARATION DE NAISSANCE
Lieu : à la mairie du lieu de naissance. Pièces à fournir : certificat délivré par le médecin ou la sage-femme et le livret de famille ou une pièce d’identité des parents. Délai : dans les 3 jours qui suivent l’accouchement. Coût : gratuit.

• DECLARATION DE DECES
Lieu : à la mairie du lieu de décès. Pièces à fournir : présentation du livret de famille du défunt ou de sa pièce d’identité et le certificat de constat de décès du médecin. Délai : dans les 24 h qui suivent le décès. Coût : gratuit.

• DOSSIER DE MARIAGE
Lieu : à la mairie du domicile de l’un ou l’autre des futurs époux. Pièces à fournir : copie intégrale de l’acte de naissance de chacun des deux fiancés (validité moins de 3 mois à la date du mariage), attestation de domicile et liste des témoins (majeurs). Attention : des démarches particulières sont à effectuer pour les veufs, les divorcés, les étrangers, les réfugiés et les apatrides. Délai : pièces à déposer au moins 1 mois avant le mariage. Coût : gratuit.

• PACS
Lieu : tribunal d’instance de Beauvais Coût : gratuit.

• CERTIFICAT DE CONCUBINAGE
Lieu : à la maire du domicile. Pièces à fournir : pièces d’identité et justificatifs de domicile des intéressés. Coût : gratuit.

• DUPLICATA DU LIVRET DE FAMILLE
Lieu : à la mairie du domicile.
Coût : gratuit.

• CIMETIERE
Lieu : à la mairie du domicile.
Horaires d’ouverture du cimetière

du 1° octobre au 31 mars : de 8 heures à 18 heures

du 1° avril au 30 septembre : de 8 heures à 20 heures

AUTRES DÉMARCHES

• LES ELECTIONS
Vous pouvez vous inscrire sur les listes électorales toute l’année. Cependant, sachez que vous avez jusqu’au 31 décembre pour que votre inscription soit effective au 1er mars de l’année suivante. Pour s’exprimer au suffrage universel, il faut être âgé de 18 ans révolu et être de nationalité française. Pièce à fournir : passeport ou pièce d’identité et justificatif de domicile (quittance de loyer ou facture EDF par exemple). Coût : gratuit.

• LE RECENSEMENT CITOYEN
Les jeunes (garçons et filles) doivent se faire recenser dans les 3 mois qui suivent leur 16e anniversaire. Si retard, la régularisation est possible à tout moment jusqu’au 25e anniversaire. En l’absence du jeune, un des parents peut faire la démarche. Lieu : mairie du domicile. Pièce à fournir : livret de famille.

• LEGALISATION DE SIGNATURE
Lieu : à la mairie. Pièce à fournir : la signature à légaliser doit être faite devant un employé municipal, avec carte d’identité. Coût : gratuit.

• AUTORISATION DE SORTIE DE TERRITOIRE
• Depuis le 1er janvier 2013, l’autorisation de sortie a été supprimée.