Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?
Vérifié le 11/01/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions (selon la catégorie du logement et les ressources du locataire). Il doit pour cela signer avec le locataire un <span class="expression">bail de sortie progressive de la loi de 1948</span>, d'une durée de 8 ans. Ensuite, le propriétaire et le locataire pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché.
Le logement doit être classé en <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=F1219">catégorie II B ou catégorie II C</a>.
Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.
Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.
Ce montant dépend du nombre de personnes logées :
Cas général
En Île-de-France
Le montant ressources de la personne logée doit dépasser <span class="valeur">31 703 €</span>.
Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">38 688 €</span>.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">45 674 €</span>.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">52 659 €</span>.
Ce montant est majoré de <span class="valeur">6 985 €</span>pour chaque personne supplémentaire.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant ressources de la personne logée doit dépasser <span class="valeur">42 271 €</span>.
Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 2 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">51 584 €</span>.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 3 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">60 897 €</span>.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Le montant cumulé des ressources des 4 personnes logées doit dépasser <span class="valeur">70 212 €</span>.
Ce montant est majoré de <span class="valeur">9 313 €</span> pour chaque personne supplémentaire.
Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R52114">l'année civile</a> précédant celle de la proposition.
Détermination du loyer
Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.
À savoir
ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée du <span class="expression">bail de sortie progressive</span> (8 ans).
Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 3 références de loyer.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm" target="_blank">réseau des observatoires locaux</a>.
À savoir
ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.
Le propriétaire doit se fonder sur au minimum 6 références de loyer.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès de <a href="http://www.observatoire-des-loyers.fr/" target="_blank">l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap)</a> ou auprès du <a href="https://www.observatoires-des-loyers.org/accueil.htm" target="_blank">réseau des observatoires locaux</a>.
À savoir
ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.
Envoi de la proposition par le propriétaire
Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition de <span class="expression">bail de sortie progressive</span> par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=F2158">de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)</a>.
La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :
Nom ou dénomination du propriétaire, son domicile ou son siège social, ainsi que ceux de son mandataire, si nécessaire
Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa durée (8 ans)
Immeuble concerné et sa destination
Logement concerné et, si nécessaire, énumération des équipements et parties communes auxquelles le locataire a accès
Montant du loyer, mode de paiement et règle de révision annuelle
Montant de dépôt de garantie, si nécessaire
Surface habitable du logement concerné
Reproduction écrite de <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000874247/" target="_blank">l'article 25 et des articles 28 à 33 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986</a>
Liste des références ayant servi à fixer le loyer (au moins 3 ou 6 références de loyer, selon la taille de l'agglomération où se situe le logement)
Réponse du locataire
Dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la proposition de <span class="expression">bail de sortie progressive</span>, le locataire peut effectuer l'une des actions suivantes :
Répondre au propriétaire que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressif ne sont pas respectées. Le locataire doit alors accompagner sa réponse des justificatifs nécessaires.
Refuser la proposition du propriétaire et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement
Accepter la proposition du propriétaire et, si le locataire a fait à ses frais des travaux ayant substantiellement amélioré le confort ou l'équipement du logement, demander leur remboursement
Le locataire doit faire parvenir sa réponse par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=F2158">du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)</a>.
Si le locataire choisit de ne pas répondre au propriétaire, cette absence de réponse vaut refus.
Procédure selon la réponse du locataire
Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois après la date de la proposition envoyée par le propriétaire, sauf exception.
Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.
La révision annuelle en fonction de l'<a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R48623">IRL</a> peut être appliquée à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.
Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la signature du <span class="expression">bail de sortie progressive</span>. Sur demande du propriétaire, le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire en règle alors le solde au locataire.
Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, le propriétaire ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement.
Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.
Attention :
si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.
Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.
Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.
Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.
La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l'<a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=R48623">IRL</a> pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.
À la fin du<span class="expression"> bail de sortie progressive</span> de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu.
Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des <a href="https://www.laboissiere-en-thelle.fr/vie-municipale/demarches-administratives/?xml=F1310">dispositions prévues par la loi</a>.
Mais, si le locataire qui, à la fin du bail de 8 ans, est âgé de plus de 65 ans ou est handicapé, le propriétaire ne pourra pas lui donner congé. Et il ne pourra pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.
• EXTRAIT D’ACTE DE NAISSANCE Lieu : à la mairie du lieu de naissance.Pièces à fournir : indiquer nom, prénom, date de naissance + nom, prénom des parents. Présenter une pièce d’identité ou le livret de famille.Coût : gratuit.
• EXTRAIT D’ACTE DE DECES Lieu : à la mairie du lieu de décès ou du dernier domicile du défunt.Pièces à fournir : indiquer nom, prénom, date du décès.Coût : gratuit.
• EXTRAIT D’ACTE DE MARIAGE Lieu : à la mairie du lieu de mariage. Pièces à fournir : indiquer nom, prénom et date de mariage + nom, prénom des parents. Présenter une pièce d’identité ou le livret de famille. Coût : gratuit.
• DECLARATION DE NAISSANCE Lieu : à la mairie du lieu de naissance. Pièces à fournir : certificat délivré par le médecin ou la sage-femme et le livret de famille ou une pièce d’identité des parents. Délai : dans les 3 jours qui suivent l’accouchement. Coût : gratuit.
• DECLARATION DE DECES Lieu : à la mairie du lieu de décès. Pièces à fournir : présentation du livret de famille du défunt ou de sa pièce d’identité et le certificat de constat de décès du médecin. Délai : dans les 24 h qui suivent le décès. Coût : gratuit.
• DOSSIER DE MARIAGE Lieu : à la mairie du domicile de l’un ou l’autre des futurs époux. Pièces à fournir : copie intégrale de l’acte de naissance de chacun des deux fiancés (validité moins de 3 mois à la date du mariage), attestation de domicile et liste des témoins (majeurs). Attention : des démarches particulières sont à effectuer pour les veufs, les divorcés, les étrangers, les réfugiés et les apatrides. Délai : pièces à déposer au moins 1 mois avant le mariage. Coût : gratuit.
• PACS Lieu : tribunal d’instance de Beauvais Coût : gratuit.
• CERTIFICAT DE CONCUBINAGE Lieu : à la maire du domicile. Pièces à fournir : pièces d’identité et justificatifs de domicile des intéressés. Coût : gratuit.
• DUPLICATA DU LIVRET DE FAMILLE Lieu : à la mairie du domicile. Coût : gratuit.
• CIMETIERE Lieu : à la mairie du domicile. Horaires d’ouverture du cimetière
du 1° octobre au 31 mars : de 8 heures à 18 heures
du 1° avril au 30 septembre : de 8 heures à 20 heures
• LES ELECTIONS Vous pouvez vous inscrire sur les listes électorales toute l’année. Cependant, sachez que vous avez jusqu’au 31 décembre pour que votre inscription soit effective au 1er mars de l’année suivante. Pour s’exprimer au suffrage universel, il faut être âgé de 18 ans révolu et être de nationalité française. Pièce à fournir : passeport ou pièce d’identité et justificatif de domicile (quittance de loyer ou facture EDF par exemple). Coût : gratuit.
• LE RECENSEMENT CITOYEN Les jeunes (garçons et filles) doivent se faire recenser dans les 3 mois qui suivent leur 16e anniversaire. Si retard, la régularisation est possible à tout moment jusqu’au 25e anniversaire. En l’absence du jeune, un des parents peut faire la démarche. Lieu : mairie du domicile. Pièce à fournir : livret de famille.
• LEGALISATION DE SIGNATURE Lieu : à la mairie. Pièce à fournir : la signature à légaliser doit être faite devant un employé municipal, avec carte d’identité. Coût : gratuit.
• AUTORISATION DE SORTIE DE TERRITOIRE • Depuis le 1er janvier 2013, l’autorisation de sortie a été supprimée.
